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January 2005

January 31, 2005

ワンルームマンション

 都内のワンルーム、新築での供給がまたぞろ数を増した。バブル期では、転売目的のプロが買いに入ったものだが、ここのところ預貯金の移動が盛んで、投資信託、株に向かう個人預金がとうとうあふれて不動産に出動した気配だ。
 今日、港南台の賃貸物件を下見した。繁忙期を迎え、広告量は増えているが、特上の物件はない。特に木造の空き物件が目立つ。このまま行くと木造アパートの家賃下落は避けられない。12世帯のアパートで空きが4つも5つもある。オーナーの苦悩が手に取るように分かる。箱があれば埋まる時代は去った。負け組みの世界は、じわじわっと迫っている。
 ストック経営、ストックを活用し遊ばせない、そうした不動産経営が必要であり専門家の出番でもある。

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January 30, 2005

成年後見制度

 判断能力が衰えた人の変わりに第三者が財産管理や契約をする成年後見制度で、高齢者が認知症(痴呆症)になっても希望する介護サービスを受けたり、振り込めさぎや悪徳商法から身を守ったりするのに有効だが、利用は伸び悩んでいる。
 成年後見には、判断力の程度により次の通りの種類がある。
○判断力に問題ない場合、任意後見。新居に後見人を決め契約を結ぶ(公正証書の作成手数料11000円と登記手数料が必要)。判断力が低下すると本人・親族らが家裁に申し立て(手数料800円、登記手数料、通信費が必要。司法書士や弁護士に依頼すると報酬が別途かかる)。家裁が選んだ任意後見監督人が任意後見人を監督する。任意後見人は、契約で定めた財産管理、介護サービスの契約などを代行する。
○判断力に少し衰えがある場合、法定後見のうち補助人制度がある。補助人は、本人に代わりに判断したり間違ったときに助言したりする。本人の同意の下、家裁に申し立て、家裁が補助人を選ぶ。補助人は申し立て時に選んだ法律行為を代行、不動産売買など重要な法律行為の同意・取り消しもできる。
○判断力がかなり衰えたとき、法定後見として保佐人制度がある。本人が同意したか、または不明であっても、本人・親族が家裁に申し立てる。家裁が保佐人を選び、申し立て時に選んだ法律行為を代行、重要な法律行為の同意・取り消しもできる。
○判断力が著しく減退している場合、法定後見として成年後見人制度がある。本人・親族が家裁に申し立て、家裁が成年後見人を選ぶ。成年後見人はほぼすべての法律行為を代行。必要に応じて取り消しもできる。
 現在300万人が何らかの後見が必要な高齢者だが、実際に後見制度を利用しているのは毎年1万人から1万7千人、2000年から徐々に増えてはいるが、伸び悩みは顕著だ。家族に任せている、というのがほとんどだろうが、最近では銀行で定期預金はもちろん、普通預金の払戻さえも本人確認に慎重になっていて家族さえも信用されないケースも出ている。家族であっても契約による後見を勧める。

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