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February 2005

February 28, 2005

虫の知らせ?

 226事件というふざけた日記を書いて罰が当たったのか、訃報が届いた。二三日前から、体中が痛くなり、ついには226事件としてたばこをやめてみたのだが、夜中に埼玉から訃報が届いた。父の弟、叔父が風呂で倒れ、そのままなくなったとのことだ。風呂で倒れる人が多いというこの季節に、何も付き合わなくても、、、、、体の痛みは虫の知らせだったのか?今朝、痛みは消えている。
 埼玉の叔父は、私が下関から進学のために上京するのを応援してくれた恩人。10年前に亡くなった義叔母と、ともどもたいへんお世話になった。まだまだ恩返ししてないのに、、、、
 叔父がいなかったら、私が関東で過ごすことはなかったかもしれない。
 どうか、安らかに、、、、合掌!

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February 27, 2005

226事件

 たばこ規制条約ってご存知?正確には「たばこ規制枠組み条約」日本を含め世界50カ国が批准し、今日27日に発効した。公共の場所でたばこの煙にさらされないようにする受動喫煙対策や、広告の規制、禁煙指導、未成年者が自動販売機でたばこを買えないようにする措置などが柱だ。
 一昨年、10月から昨年の6月までの8ヶ月間たばこをやめたことがある。なぜかまた吸い始めたが、どうも体調がおかしくなった。なので、昨日からやめた。2月からやめるのはすこぶる都合が良い。28日しかないので、3月26日になると早一月やめたと言えるからね。
 というわけで、私の226事件とはこんなことで申しわけないことです。

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February 26, 2005

あっという間の一週間

 一昨日春一番が吹いたと思ったら、また寒気が流れ込み今日は室内でも10度、寒い一日となった。
 一日サボったかなと思ったら、もう四日もサボっていた。昨日、不動産業アカデミーを立ち上げた。ココログではなくアメーバブログにした。そちらでは不動産業を新規に開業しようとする人に、不動産業の現状と、仕組みなどを知っていただき、安心して参加していただけるよう情報を提供していく。
 

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February 21, 2005

REITの配当

 一昨年、REITを薦めた時期には各銘柄大差なく平均配当が4~5%あった。
 低金利で行き場を失った余剰資金が不動産に流れ都内はバブル気味である。都内Aクラス、つまり千代田、中央、港、新宿、渋谷区では2003年6月、いわゆる2003年問題の最中には8.8%の空室率だったのが、現在は3.6%だ。不動産仲介業者が「1つの物件で、3回手数料をもらえた」と、まるで1980年代後半のバブル期のような取引があることを証言する。Aクラス地区での物件物色は止まらない。REITも物色加わり高買いをする。
 現在REITの平均配当は3%台だ。

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February 20, 2005

市場規模3兆円へ

 REITの市場規模は2005年、10以上の銘柄が上場することにより3兆円を超える勢いだ。
 新規上場銘柄については、都心型賃貸事業物件、住宅物件とは住み分ける銘柄も多い。流通関連施設の証券化、地域限定の銘柄と多彩さが目立つ。既存のリートも対象物件の拡大や、入れ替えなど、競争時代に勝ち抜くためのてこ入れが始まった。
 今後も意外なものがリート市場を賑わすだろう。投資家としては、油断することなく内容を見極めて決してばばを引くことのないように心がけたい。

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February 19, 2005

2007年問題

 団塊世代が60歳の定年を迎え始め、社会への影響が大きいだろうと思われるもろもろの問題のこと。
 団塊世代が壊したもの、大学、年功序列賃金、年金制度、用地難で墓場まで、という戯言もうなずけるような気がする。

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February 18, 2005

アジア株に向かう個人投資家

 日本の企業は成熟し動きが遅い、証券市場は硬直化したシステムで飽き飽きする。そんな理由で株式投資家が、リスクの高いアジア株に向かっている。中国、タイ、インド、成長過程にある経済圏では、リスクは高いが楽しみもある。リスクの高い市場で、ハイリスクの企業へ投資するのではなく、長期的な展望で長期の投資を心がければよい。成長産業の見極めは、日本の足跡を見れば分かりやすい。
 ネットでは、アジアの株をターゲットに投資材料を紹介するサイトも増えてきた。

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February 17, 2005

ヤマダ電機

 ヤマダ電機が、横浜みなとみらい地区に大型店舗を出店する計画を、横浜市に拒否され白紙にした。横浜市は、大型店舗の出店により、交通渋滞や事故など、当初のオフィス街想定の2倍になることを理由に出店を、妥当でないと結論付けた。ヤマダ電機は、郊外型出店戦略を都心型にすると発表したばかり、出鼻をくじかれた感もする。
 みなとみらい地区は、日産の本社移転、シネマコンプレックス集積など、誘致活動が奏功したのと、渋谷から東横線を引き込み昼間人口もコンスタントに増やしてきた。周辺の元町中華街、山下地区にも人が流れ、横浜経済圏を刺激している。
 今回のヤマダ電機出店拒否は、合点がいかない。地域内にはPCデポもある。今後ヨドバシ、ビックカメラなどからの出店申請があったら、もちろん拒否することになるのだろう。既成事実を創ってしまったことが心配だ。
 5月一杯で閉店する横浜西口三越にヤマダ電機が出店するというのは、どうだろうか?

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February 16, 2005

詐欺無効

 明治安田保険の募集時、保険支払時の不祥事が明らかになった。募集時には、販売員が健康告知の重要性、虚偽の告知は保険金は支払われないこと、契約解除になることなどを十分に説明せずに契約を誘導した。保険金支払部署では、多くの契約を詐欺無効として支払いを拒否したことが問題となっている。健康に問題のある人は誰でも引き受けてくれる保険会社があれば契約したくなる。自らの病気や家族のことを考えた切実な悩みに、大手生命会社のふざけたやり方は断じて許せない。保険業界全体の信頼を失った罪は大きい。
 故意に保険金を騙し取る目的でなければ、告知の有効性は契約後2年間だ。契約して2年経てば、健康な人でも何かしら調子の悪いことも出てくる。そのために保険に入るのに、それを否定するような不祥事、情けないというしかない。弱者を食い物にしている。

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February 15, 2005

リスクをとる

 周りを見渡すと、支配するより支配されるほうがよいと思っている人が多い。「指示待ち」「日和見主義」「二番手主義」とでも言おうか、とにかく率先して新しいことを始める人の出方、やり方を見ている。そして、うまく行かなければ非難し、うまく行けばまねをしようとする。安全と言えば安全な生き方だ。
 自分を振り返ると、常に新しいことをやろうとしている。所属する不動産協会でも、「地区懇談会」「業態別懇談会」を立ち上げたほか、「ZeNNET」の立ち上げ、そして「レインズ」改革、今後はモゲージバンク、住宅ローンアドバイザー、物件格付けなどに関わっていく。井戸を掘るのは大変な労力いるし、個人的には疲労する。しかし苦労して掘り当てた井戸から美味しい水が出てそれを飲む人の喜びを考えると、また新たな井戸を掘りたくなる。
 そう、私はそんな性格に支配されている。

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February 14, 2005

私は思います、REITを追おうと

 ちょっと拘っていきたいと思っています。今、あなたの余裕のある資金はここに投資するのが一番と思うからです。だから、とことん追ってみたいと思います。

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February 13, 2005

古いカードは捨てましょう

 1987年以前に発行されたカードには、暗証番号まで入っているそうです。88年以降各銀行は「ゼロ暗証化」対策を施し、暗証番号情報は入れなくなった。
 銀行のATMの一部には、アナログで電話回線に接続されたものもあり、弱電波を拾う盗聴で、送信データを暗証番号まで拾うことも可能だそうです。
 古いカードは作り直すか、新規では作らない。生活費の出し入れくらいの口座のみカードを作り、貯蓄用の口座はカードは作らないようにしましょう。

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February 12, 2005

REIT入れ替え

 たびたび持ち出すが不動産投資信託(REIT)が保有資産の入れ替えに乗り出した。1月末までに6法人で約200億円の資産を売却した。売り出したのは、小規模で採算の低いオフィスビルや賃貸マンションなど。それらが市場に出て、新たな収益物件を物色する。都内がバブっているのは、昔はげたかファンド、今REITというところか。
 新規で組み入れる資産は、今年の新規上場銘柄との競争となりますます価格の上昇を招く。結末はどうなるのか空恐ろしい。

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February 11, 2005

木造アパート

 いやぁ、木造アパートの空き室が目立ちます。ハウスメーカやD建託、Rパレスなどに大過ない利回りを見せられ、建築代を借金してまでアパート経営をやっている大家さん、どうします?賃料収入を試算するときだいたいは、20%くらいの空き室率はもくろんでおくものですが、最近提案には必ず家賃保証という魔物が用意されています。家賃保証といううまい話でついつい始めたアパート経営、走り出せば抜けるのがたいへんです。
 私のクライアント、亡くなった旦那様の残してくれた4世帯のアパート、駅からバス便ですが、大手分譲地で南西の角地、80坪くらいの敷地に3DK4世帯、ファミリー向けでしたが、常に一世帯に問題があり手がかかりました。70を過ぎたオーナーも、家賃を生活費にしていました。家賃未納問題、下水などの修繕、湯沸し器の老朽化など、予定通り収益が上がる期間はそうはありません。昨年売却を勧め、希望通りとは行かないまでも何とか処分しました。
 利回り物件は都内ではバブっています。グロスで10%を切った利回りでも売れています。しかし、駅から遠い郊外の物件は後回しになっています。木造なら余計です。固定資産税などの経費は嵩み、なかなか埋まらない空き室、さらに思いがけない管理上のトラブル、そうしたストレスから開放されることは、金銭的なこと以上に大事なことです。木造アパートでお悩みの方の相談を受け付けています

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February 10, 2005

狭小住宅

 最近都市部では20坪に満たない敷地に三階建て木造住宅を建て分譲している現場を多く見る。駅からの利便性と、購買層の年収などを考慮して販売価格を低く抑えようとする意図は分かる。年収400万円くらいの一次取得者をターゲットにするとこのような商品となる。
 30代の若い夫婦が共稼ぎできる間に家を持ちたいという気も分からないではないが、果たしてこのペンシル住宅に何年住むつもりだろうか。子供ができれば、常に転落の心配、大きな家具も変えない、3階にはめったに行かないという生活が目に見えるようだ。
 現在日本は4700万世帯あるといわれている。そして住宅は賃貸住宅を入れると5400万戸、確実に住宅ストックの時代で、有り余る住宅の半数以上は住むに堪えられない狭小住宅や、老朽化した賃貸住宅だと考えられる。2月に入り、賃貸市場は繁忙期を迎えている。賃貸アパートマンションを案内するたびに、老朽化した物件の行く末が心配になる。日本に住宅の寿命は欧米に比べて短いといわれる。本来木造住宅は持ちがいいものだ。100年経ってもびくともしない建築物もある。
 狭小住宅、安普請住宅の供給はそろそろ終わりにして質の高い、100年でも住める家を供給して欲しい。一時住宅購買層には、定期借地権分譲や、リース式での供給など、知恵を使えば質の高い住宅を供給することは十分に可能だ。

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February 09, 2005

電池切れ

 京都の友人のお嬢さんが、4月から東京でお勤め、部屋探しに上京した。
 昨夜、うっかり携帯電話を充電器にセットせず、昼過ぎにはアラーム状態になった。電池切れのサインだ。都内の賃貸マンションを見るには携帯は必需品、管理業者にとにかく連絡する必要がある。今日は、携帯だけではなく、腕時計まで、電池切れ。不思議にこういうことは重なる。
 自分の電池も切れなくて、本当によかった。

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February 08, 2005

家具付住宅ローン

 UFJが、大塚家具と提携して引越し時に必要な家具代金も含めてローンを貸し出すという。大塚家具の見積もりが必要としている。
 新しく家を買えば家具も新しくしたいというのはよくあること、そこで、信販系での高い金利で家具を買うのではなく、住宅ローンにその分を上乗せして、安い金利で貸し出そうというわけだ。一見ありがたい話のようだが、当然物件の担保評価内での話だろう。要は、安全な貸し出しローン額を増やしたいだけじゃないだろうか。

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February 07, 2005

リースに気をつけて

 月々の支払額があまりに安くてついつい手を出す買い物がある。最近の詐欺まがいの商売によく使われるのがリース、浄水器に気づいたら30万円、エステに100万、月々何千円にどうも誘われてしまう。リースはローン、金融です。金貸しです。気を付けましょう。
 売り手の責任とリースはまったく関係ありませんので、妙なものを買わされて、リース会社に文句を言っても始まらない。巧妙な仕掛けに騙されないようにしましょう。

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February 06, 2005

REIT

 不動産投資信託(REIT)銘柄が来年新規に15上場する。倍増するわけだ。
 昨年来小金持ちのクライアントに薦めてきた不動産投資信託も、これだけの数になると再検討が必要となる。東証REIT昨年11月にか最高値をつけて、現在も高値圏で推移している。15銘柄の上場により需給バランスが崩れ負け組みが出現する可能性が予測される。投資家は、銘柄の分析に注力しなければならなくなる。
 ばばを掴むのはもうよそう。

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February 05, 2005

カード被害

 毎日のようにカード被害の報道がされている。私も数年前にホームセンターの駐車場で盗難にあったことがある。そのときも巧妙な手口にあきれた。平日で利用者も少なく、3Fにある駐車場での犯罪は、目撃者も出ないだろうという環境ではあった。運転席側のドアノブを壊さないで、助手席側のドアノブをきれいに抜かれていた。うっかり置いたかばんから名刺入れだけを持っていかれた。かばんの中にはデジカメが入っていたが、そうしたものには一切目もくれない。狙うはカードだけだ。
 助手席を壊された私はしばらくそのことに気づかず数日が経過した。カードを入れた名刺入れが見当たらずにいたがまだ盗難にあったとは思わなかった。友人を車に乗せるときに助手席側のドアノブが壊れていると知らされて初めて盗難に気づいた。カード会社に問い合わせキャッシュローンの引き出しがあったといわれたときのショックは今も忘れない。
 ホームセンターでの買い物は、買うものが決まっていたので、余り時間がかかったわけではない。10分くらいでやられたことになる。ATMのカメラに映った犯人を見せられたが、とても人相を特定できる画像ではなかった。運良くカード会社の保険がおり、実害はなかったが、一緒に盗まれた診察券に書かれた生年月日で暗証番号を推測されたことが保険対象になるかどうかやきもきさせた。それが一緒に免許証を盗られた場合は保険はおりないそうだ。
 暗証番号は推測できないものに変更した。生年月日、電話番号などは危険だ。まるでかかわりのない番号だと、自分でも忘れてしまうのが困りものだ。

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February 04, 2005

がん保険

 外資系を中心に発売されたがん保険も今では、国内各保険会社、損保などから多様な保険が発売されている。保障内容も独自性があり、選択には注意が必要となる。
 多くのがん保険のうち上皮内新生物種のがんには保障が付かないということもある。保障の内容は商品ごとに決められているのでよく理解した上で契約しなくてはならない。
 がん保険と医療保険は、重ねて保障される。死亡原因のトップはがんだが、現在では生活習慣病、脳卒中、糖尿病、心疾患、そしてがん、まとめて保障する保険もあるので検討する選択肢は広くなった。

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February 03, 2005

マンション管理組合に融資

 日経新聞によると、りそな銀行がマンション管理組合に対して修繕費を貸し付けることにしたそうだ。5年以上の分割返済ができるというもので、1億円まで融資する。マンション管理組合は、入居者からの修繕積立金を銀行に預けている場合がほとんどで、4月からのペイオフ解禁で普通預金も対象になる。つまり、普通預金も1000万円までしか保証されないことになる。りそな銀行に4000万円の普通預金を預けてあれば、りそな銀行が破綻したときは1000万円しか戻らなくなる。修繕費を借入しておくと、破綻しても借入金と預金が相殺され、実質的な損害を受けなくなるというものだ。管理組合には朗報だ。

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February 02, 2005

個人金融資産

 日本の個人資産は1400兆円と言われている。戦後勤勉に働いて、貯めてきた日本人の心の財産ともいえる。しかし、これらの資産は大半が貯蓄の積み上げやその他の金融資産の取得によってなされてきたのが特徴だ。インフレ分の修正を加えると、金利を含む運用益による試算積み増し効果は極めて少ない。
 1975年から2003年までの個人金融資産形成に対する運用益の貢献度合いを見ると、米国の場合は約三割にも及ぶのに対して、日本ではわずか3%に過ぎない。日本人の安全、着実な預金志向もあるが、日本の金融商品は分かりにくすぎる。しかも、破綻が多く安心できない。
 このまま預金以外の投資先に迷わされると2025年までに個人資産総額は漸減し、900兆円ほどになると予想される。高齢化社会を迎えて貯蓄を取り崩す層が拡大する。このままでは国力の低下や国際金融収支の均衡が崩れる可能性がある。
 勤労期間を延長し、貯蓄行動を継続してもらいながら、有利な資産運用サービスを効率よく提供することが重要だ。FPの出番だ。

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February 01, 2005

変額年金で相続対策

 「変額年金」を提案したとき、よく「変額保険」と間違われる。あの忌まわしきバブル期に、親が大きな借金をして子供のために一時払い保険料を支払い、保険の運用利益で借入金及び利息を返済できるとして販売された保険だ。ところがバブルがはじけ、変額保険の運用は、プラスどころか半値まで落ちた。残るは大きな借金ばかり、というのが変額保険の悲劇だった。
 「変額年金」はそれとはまったく違う。「変額年金」は、年金支給開始後の相続と、年金支給開始前の相続ではその評価が違う。支給開始前の相続であれば、払い込み保険料は生命保険として支払われ、非課税枠の話になる。年金支給後の相続であれば支給残存期間によって20~70%の評価減を獲得できる。有期定期金として相続し、即解約し一時金としてもらえば、、、なんてことは申し上げられない。

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