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March 2005

March 29, 2005

地価上昇支える個人マネー

 東京都心の地価が15年ぶりに上昇に転じました。大阪、名古屋
でも上昇地点が広がるなど底入れ感が出ています。郊外などから都
心部への人口流入が進み、オフィス需要の回復でビル建設、再開発
などが増えています。

 その結果、東京の都心にある千代田、中央、港、新宿、渋谷の5
区では、住宅地が前年比1.4%、商業地は同0.5%上昇しました。
都心の住宅地が上昇したのは17年ぶりです。

 10年以上続いてきた地価の下落に歯止めがかかり、反転の兆し
がでてきたことで、日本経済の足かせともなっていた資産デフレか
らの出口が見えてきたようです。

 しかし、この地価上昇がすぐに全国的な下げ止まりにつながると
は言えません。都心の地価が反転した背景には、投資マネーの動き
があり、これが直ちに全国的に広がっていくとは考えにくいからで
す。

 地価の上昇を主に支えているのは、都心での再開発です。大規模
な賃貸オフィスビルなどの建設が相次いでいます。これらのビルを
投資目的で買っているのが、不動産投資信託(REIT)などの不
動産投資マネーです。

 そこには高い利回りを狙った個人のお金が大量に流れ込んでいる
とみられています。日銀の超金融緩和政策が続き、預金金利はほぼ
ゼロの状態が続くなかで、個人のお金が高い利回りを求めて向かい
始めているのです。一部でバブル経済の再来を思わせる過熱ぶりも
みられます。局地的な動きとはいえ、今後、個人マネーの動きは注
意深く見守る必要がありそうです。

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March 21, 2005

アパートが増えるわけ

 世帯数の割りに住宅が増えている。特に賃貸アパートが新築されている。なぜだろう?
 低金利でお金が行き場を探しているのは分かるが、お金があっても長期の投資となる賃貸アパートの経営に乗り出すとなるとかなりの覚悟がいる。どうやら、そこに仕掛け人がいるようだ。
 まずは、ハウスメーカー、積水、ミサワ、大東建託が盛んに誘っている。首都圏では土地を購入し新築すると投資金額が膨らみ採算性を見出しにくいが、首都圏周辺の町では土地も手ごろ感があり、投資の対象になる。各メーカは、土地を仕入れ、自社の商品を抱き合わせ分かりやすく提案している。土地なし投資家も、総額で計画を検討できるので分かりやすい。土地の格差ほど家賃に格差がないのも、採算をよく見せる。
 企業は、4月からの減損会計実施に伴い、遊休地の処分を進めてきた。その中には社員用の住宅地も含まれ、社宅は家賃補償に変わった。その分、賃貸住宅需要が増えたこともアパート建築を促進している。
 年金制度の今後の見通しが不透明なこともある。老後対策としてアパート経営が年金を補うものとして活用される。
 賃貸アパートの経営については、リスクが多いことを忘れてはならない。建築時は、ハウスメーカも家賃保証という保険を提供してくれる。しかし、不採算が生じる可能性が一番多い10年後あたりから管理面での不満が生じ、その後将来不安が起きるようになる。
 長期の投資には、長期のきめ細かい計画が必要で、それをしっかりとサポートする私が必要ということになる。(笑)

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March 20, 2005

政経懇談会

 昨日、日政連神奈川県本部主催で政経懇談会が開かれ、出席した。自民党衆議院予算委員長の甘利明代議士、民主党代表代行元大蔵大臣藤井裕久代議士、全米リアルター協会のアジア・太平洋地区総括責任者三澤剛史氏、日政連神奈川県本部長中村直利氏をパネラーとして、不動産経済研究所取締役伊能肇氏がコーディネータを務めるパネルディスカッションとなった。
 日本経済見通しは、株価が日経平均で2万円台を回復しないと本当の景気ではない。日銀短観は、信頼できる指標ではあるが、本当の中小企業の景気感は採用してない。右肩上がりの経済を前提とした政策パラダイムを、目前に迫る少子化、高齢者社会に見合ったものに変える必要がある。消費税は当然上がる。しかしそれはあくまでも福祉に使うという目的税とすべきだ。税という色彩より保険料という色彩とするほうが分かりやすい。基礎年金部分を賄うとすると消費税率は10%台後半となるが、その点は今後の議論となる。
 アメリカでは、自宅は二軒まで所有できる。しかも、キャピタルゲイン課税については、一人25万ドル、夫婦で50万ドルの所得控除がある。しかも何度でも利用可能だ。住宅ローンについては利子分が利用中全期に亘り控除される。
 住宅ローンの選択肢は多く、しかも金利が変動すると借り換えが必ず起きてくる。不動産に関わるエージェントは分業が確立しており、売買エージェント、エスクロー、インスペクター、モゲージブローカーがうまくコラボレートしている。今後日本でも、住宅ローンアドバイザー、格付け機関、賃貸不動産管理士制度等の仕組みが必要となる。
 アメリカでは100万人会員だが、それはあくまでも個人エージェントの数で、日本の業者単位とはちがう。ほぼ倍の数と考えればいい。全米リアルターは、政治に対して、消費者利益のためにロビー活動をしている。キャピタルゲイン課税の基礎控除についても11年かけて勝ち取ったものだ。日本においても、協会の壁を越えて大同団結して政治に対して陳情を継続しなくては駄目だ。あくまでも、消費者利益を保護するために。

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March 13, 2005

投資は土地へ

 ミニバブルが本格化している。株では、都心に土地をもっている企業の株が買われ、設備投資を控えていたリコーや、キャノンがそれぞれ開発拠点として大規模な土地を買った。現在首都圏の土地は上昇中、周辺でも底をうったと見る。今後金利上昇が始まれば、さらに勢いが増す。ただ、選択して取得の原則を守らなくてはならない。一用途にしか向かない土地や、不便な場所はやめたほうが良い。事業の再構築の機会は、将来必ず訪れる。その際に十分に吟味し、選択した土地なら役に立つ。安かろう、悪かろうの土地は将来も同じと思うべし。

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March 02, 2005

ペイオフを前に売れるもの

 4月1日よりペイオフが全面的に解禁される。普通預金も1000万と利息分しか保証されなくなる。利息のつかない決済性預金を創設する銀行もあるが、口座管理料を取られるなどしてマイナス金利となる。
 今売れているのは外貨預金、投資信託、個人年金保険など個人向け投資商品だ。大手4銀行は、個人向け投資商品の販売を急ピッチで増やしている。すべてリスクがある。

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March 01, 2005

安直な投資

 銀行に絶大な力を持つ仲間がいる。彼は最近利回り10%前後の中古ビルを買い付けている。銀行が100%融資をし、物件の預かり保証金分が普通預金に自然に残る。増える普通預金残に喜んでいる。預かり保証金は負債だ。負債が普通預金という姿になって膨らんでいるのだ。
 ここまでは投資、これから必要なのがマネージメント、中古のビルならとくにテナントの管理を十分に行わないと空室を作ることになる。管理経費を3~5%みるとすると借入金利がたとえ3%以下だとしても空室発生によりたちまち切迫した資金繰りとなる可能性もある。現在、家賃相場は落ち着いているが、どんどん新築ビルが誕生し供給量が増えていく。結果テナント争奪戦は熾烈になり、うかうかできなくなる。テナントの動向には常に気を配り、至らない点があれば改善を図り、オーナーとしての誠意、経営努力を示しておくことが重要だ。
 ビルの改善はすなわち付加価値を上げることになり、将来の売却にも有利となる。投資からマネージメント、一貫して資産管理に努めることが資産経営だ。

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