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July 20, 2011

安心安全な中古住宅流通

 中古住宅を流通させようと国土交通省も必死になっている。築20年以上の中古住宅は、解体され、新築住宅に生まれ変わる。そんな市場を、中古住宅を安心安全に取引できる環境を整えようという政策を打ち出している。新築住宅より明らかに価格的にも手ごろな中古住宅だが、築20年以上のものはほとんどか土地の評価で売りに出されている。建物についての評価はほとんどない。だから、まだ十分に住めるのに解体され建てかえられている。

 中古が中古のまま流通できないのか、それには消費者の心理が大きく反映されている。中古住宅は品質があいまいで分かりづらいのである。もちろん、構造的にも、築年数がたっていても何の問題もなく、手入れも行き届いているのだが、中古のままではなかなか売れないというケースはある。しかし、中古住宅の持つイメージは、使え降るされた物件、現在の所有者も何か問題があるから売るのではないか、耐震工事は済んでいるのか、水周りはどうか、雨漏りはしないのか、白アリはいないのか、などなど、新築では品質保証などで安心できる項目についての問題がたくさんある。

 中古住宅を安心して買っていただくには、第一に現状をしっかりと調査して、保証を付けるしかない。インスペクションという言葉があるが、品質の調査をしっかりとして、構造上の問題、住宅としての機能性の問題について明確にするという作業がどうしても必要になる。もし、そうした問題があるのなら、市場に出す前にしっかりと補修し、その証明をし、さらに何年かの保証を付与することも必要だろう。

 現在REINSでは、そうした項目について登録する術はない。備考欄に、補修済みとか、耐震工事済みだとか、改装済みなどと付記するしかない。中古住宅をそのまま売買市場に出す場合と、品質検査し、補修し、保険による保証が付いている中古住宅は、そのことが明確になるように別枠の物件種別とするべきだろう。

 品質の検査や補修には費用がかかる。当然だが、オリジナルの中古住宅より高価になるのは必然である。金融政策が必要になるのはここの部分である。オリジナルの中古住宅の担保評価のままではわざわざ手間暇をかけて補修する気も無くなるだろう。手間をかけた分、それなりに担保評価があがるように金融面で考慮して欲しいのだ。

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